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逍遥娱乐下载下载-四川信托有限公司商业房地产信贷风险情况调研报告
2019-12-29 12:57:14

逍遥娱乐下载下载-四川信托有限公司商业房地产信贷风险情况调研报告

逍遥娱乐下载下载,一、房地产调控政策情况

(一)全国房地产调控政策分析

目前,整体的政策基调体现为:不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管继续从紧,着力防范房地产金融风险。

在此影响下,重点城市商品住宅成交规模同比有所调整,价格环比涨幅稳定在低位区间;土地市场推地节奏放缓带动成交规模有所回落,宅地成交楼面均价环比下跌,土地流拍率回升,平均溢价率走低,土地竞拍热度明显减弱。

(二)成都市房地产调控政策分析

2018年以来,四川省、成都市先后出台《四川省人民政府办公厅关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》、《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,实行内外有别、有保有压的差异化住房限购措施,以保证房地产市场的平稳健康发展。

总体来看,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂,房地产市场调控仍然面临较大压力。可以预期的是,在短期政策影响、长期政策预期和市场力量的共同作用下,房地产市场将保持平稳运行。

二、房地产市场运行情况

(一)全国房地产市场分析

1、房地产开发投资同比上涨,环比增速放缓

根据国家统计局数据显示,2019年1—8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1—7月份回落0.1个百分点。

2、商品房销售面积与销售额倒挂,销售面积环比降幅收窄

1—8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。

3、房地产开发企业到位资金同比上涨,其中利用外资成倍数增加

1—8月份,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1—7月份回落0.4个百分点。其中,国内贷款17322亿元,增长9.8%;利用外资81亿元,增长1.3倍;自筹资金36036亿元,增长3.1%;定金及预收款38377亿元,增长8.3%;个人按揭贷款17449亿元,增长11.8%。

(二)成都市2019年1-9月商业地产市场分析

1、上半年商业市场成交面积回落

根据中国指数研究院数据显示,2019年1-6月成都全市商业成交面积回落,成交135.5万平方米,较去年下半年下降10.6%,同比2018年上半年下降9.0%。中心城区仍为商业成交主力区域。

2、三季度写字楼市场成交面积回落

2019年三季度成都全市写字楼成交面积回落,成交114.37万平方米,较2019年二季度下降4.4%,同比2018年三季度下降17.0%;

总体看,成都商业市场供需两端同环比均下降;写字楼市场成交面积同环比均下降,供应面积同环比均上升。

温江、崇州为商业主力供应区域,供应面积分别为9.43万㎡和9.14万㎡,仅青羊、温江、新津、崇州同比增加。

从销供比来看,三季度青羊、龙泉驿、温江、天府新区、青白江、金堂、崇州、大邑销供比小于1。

3、土地市场

(1)、成都土地市场

2019年三季度,成都推出涉宅用地47宗,约227.13万平方米,同比下降35.7%,环比二季度下降14.0%;推出商办用地约138.4万平方米,同比上升22.7%,环比二季度上升253.4%。

2019年三季度,成都成交涉宅用地44宗,约219.97万平方米,同比下降24.7%,环比二季度上升22.4%;成交商办用地约97.97万平方米,同比下降2.7%,环比二季度下降8.0%。

一、三圈层成交占比上升,中心城区供给有所下降。

(2)、四川土地市场

2019年三季度四川省共推出涉宅用地424宗,建设用地面积1500.72万㎡,同比下降16.6%,环比下降10.4%;推出商办用地302宗,建设用地面积723.77万㎡,同比上升40.7%,环比上升67.5%。

总体看成都推出和成交住宅和商办用地面积均同比下降,四川省内住宅用地供地上升商办用地供应下降。

四.商业地产项目存在风险

与国外相比,我国商业地产的利润更高,风险更大。

风险主要体现为以下五点:

1、融资渠道窄,投资回收期长

2、开发和运营模式复杂

3、盲目开发,投资结构不平衡

4、单方开发,缺乏统一管理

5、空置率高,同质化严重

与传统的住宅地产相比,我国商业地产目标客户群体更加复杂,项目的投资回收期较长,在运营期间由于不确定因素产生的风险概率会相对更高一些。

五、相关建议

目前部分大型房企存在高负债、高周转的经营模式,在房价下跌、去化不及预期的情况下可能出现现金流紧张甚至断裂,最终传导至整个房地产信贷市场。

建议对商业地产项目采取以下风险的防范措施:

(一)贷前防范

贷款项目的成功与否,关键在于前期介入承贷企业和项目时,要挑选信用记录良好的企业和现金流充裕的项目。

1、借款人的资格审核

借款人要求无不良信用记录,法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好;主要股东或实际控制人经营业绩良好,综合实力较强;董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物;同意贷款人对项目资金进行监管。

2、物业的资格审核

物业应符合城市商业规划或产业规划要求,已投入商业运营;地理位置优越;宾馆酒店类物业应为星级,年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率;经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理;写字楼物业年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率;经营性物业定位准确,经营情况稳定,出租市场前景良好;市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;具有较强的变现能力,有利于整体处置。

3、贷款额度和期限的确定

(1)、贷款额度必须根据物业可用于还贷的现金流确定,同时综合考虑物业的评估价值,现金流要完全覆盖贷款本息。

(2)、贷款期限要综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、其他还款来源等因素合理确定。

4、租赁合同的审核

应尽量要求办理租赁登记备案手续。确认租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害商业银行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的权利对贷款人抵押权的限制和影响。

5、租金支付能力审核

要关注承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。

(二)贷后防范

1、关注宏观经济形势

在经营状况较差时,建议企业增加其他还款来源或提前收回部分或全部贷款。

2、关注利率变动趋势

为防范承贷物业出现资金缺口,除要求企业以承贷物业抵押担保之外,要求集团公司或有担保能力的关联公司提供连带责任保证担保。

3、严格监管租金收入

应严格监管物业的各项租金收取情况,如借贷企业出现逃避资金监管行为,贷款人有权要求提前偿还贷款或处置抵押物。

4、动态管理抵押物

应尽量要求借款人,在贷款还清前,不得以承贷物业再次对外设定抵押。同时要进行跟踪分析,在房地产市场发生较大波动时,确保第二还款来源有保障。

(责任编辑:何一华hn110)

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来源: 和讯网

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